Nel carosello seguito alla pubblicazione delle Linee guida nazionali sulla certificazione energetica, a molti è sembrato che mancasse ancora un applicativo. È vero...ma è vero anche il contrario.

Infatti, il Dlgs 192/2005 prevedeva tre provvedimenti attuativi in materia di certificazione energetica degli edifici: le Linee guida nazionali, il regolamento sui criteri e i metodi di calcolo, il regolamento relativo ai soggetti abilitati alla certificazione. Quest'ultimo non è mai uscito, e ciò ha ingenerato in molti operatori il dubbio che l'intero iter fosse ancora incompleto.

Invece, come chiarito nel nostro sito (nella sezione preposta a Qualità e certificazione), il vuoto normativo non c'è, perché il Dlgs 115 del 30 maggio 2008, all'articolo 18 specifica che fino al momento del varo del Dpr previsto, si applica l'allegato III al Dlgs medesimo.

"...ai fini di dare piena attuazione a quanto previsto dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, in materia di diagnosi energetiche e certificazione energetica degli edifici, nelle more dell'emanazione dei decreti ...e fino alla data di entrata in vigore degli stessi decreti, si applica l'allegato III al presente decreto legislativo."

L'allegato III, inquadra così i soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici:

" 1. Sono abilitati ai fini dell'attività di certificazione energetica, e quindi riconosciuti come soggetti certificatori i tecnici abilitati, così come definiti al punto 2.

2. Si definisce tecnico abilitato un tecnico operante sia in veste di dipendente di enti ed organismi pubblici o di società di servizi pubbliche o private (comprese le società di ingegneria) che di professionista libero od associato, iscritto ai relativi ordini e collegi professionali, ed abilitato all'esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti, asserviti agli edifici stessi, nell'ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente. Il tecnico abilitato opera quindi all'interno delle proprie competenze. Ove il tecnico non sia competente nei campi sopra citati (o nel caso che alcuni di essi esulino dal proprio ambito di competenza), egli deve operare in collaborazione con altro tecnico abilitato in modo che il gruppo costituito copra tutti gli ambiti professionali su cui è richiesta la competenza".

Richiamando questo allegato, il Documento del Consiglio nazionale del Notariato del 3 agosto 2009 ribadisce che la normativa in materia di certificazione è "efficace" (cioè sufficientemente completa da essere applicabile).

AQE e ACE

Questo chiarimento sembra però portare il Consiglio (e numerosi altri osservatori della materia) ad una interpretazione diversa da quella finora fornita dalla redazione di Nextville rispetto ad una domanda di fondo: l'Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) esiste ancora o è scomparso a seguito della pubblicazione delle Linee guida nazionali, nel combinato disposto con l'allegato III del Dlgs 115?

Il sito del Notariato specifica che "dal 25 luglio 2009 l'Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) sarà definitivamente dismesso come documento di certificazione energetica in favore dell'Attestato di Certificazione Energetica (ACE)".

Ora, questa affermazione apre una contraddizione, perché in moltissime regioni mancano ancora le leggi specifiche sulla certificazione e sui certificatori autorizzati. Applicando alla lettera le parole dell'allegato III, i cosiddetti tecnici abilitati sono riconosciuti come certificatori, indipendentemente dalla formazione e autorizzazione regionale, che era parsa finora discriminante nell'impostazione della materia. Dunque un professionista iscritto a un Albo (ma ancora di più, un qualsiasi dipendente di enti ed organismi pubblici o di società di servizi pubbliche o private), purché addetto alla progettazione di edifici e impianti, è di fatto un certificatore energetico che può firmare un ACE su tutto il territorio nazionale, utilizzando i parametri indicati dalle Linee guida.

È questo il salto implicito di questa interpretazione? Che le regioni non hanno più potere di discrezionalità rispetto ai certificatori operanti nel proprio territorio?

Sempre l'Allegato III specifica che possono essere tecnici abilitati anche soggetti in possesso di titoli di studio tecnico scientifici, individuati in ambito territoriale da Regioni e Province autonome, e abilitati dalle predette amministrazioni a seguito di specifici corsi di formazione. L'abilitazione regionale sarebbe dunque un'opzione, e non più un elemento discriminante della certificazione energetica degli edifici.

L'interpretazione che la redazione di Nextville aveva abbracciato era diversa: nelle regioni ancora privi di norme specifiche, i tecnici abilitati descritti nell'allegato III continuano a produrre Attestati di qualificazione, che hanno valore sostitutivo degli ACE fino al completamento dell'iter regionale.

D'altra parte, le Linee guida pubblicano sia il prototipo di AQE che di ACE, cosa che perde di significato se dal momento della loro entrata in vigore il concetto stesso di Attestato di qualificazione fosse stato cancellato.

Il punto è di grande importanza, e saremmo grati agli esperti (e soprattutto ai notai, chiamati a informare i clienti sulla normativa vigente) se volessero segnalarci la loro opinione, onde correggere eventuali errori nella comunicazione fornita dal sito Nextville.

Obbligo di certificazione

Sempre nel Documento di agosto, il Consiglio del Notariato ricorda la definizione delle tipologie immobiliari cui si applica la certificazione (espresse dall'allegato A delle Linee guida, che richiama a sua volta il Dpr 412/1993).

E cioè:

• edifici adibiti a residenza e assimilabili (tra cui case private, case vacanze, conventi, caserme, alberghi ecc. ecc.);
• edifici adibiti a uffici;
• edifici adibiti a ospedali, cliniche, case di cura;
• edifici adibiti ad attività ricreative o di culto (cinema, teatri, sale mostre, musei, biblioteche, bar, ristoranti, sale da ballo ecc);
• edifici adibiti ad attività commerciali;
• edifici adibiti ad attività sportive;
• edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli.

L'obbligo di allegare l'attestato nelle transazioni immobiliari

Fino al 1° luglio 2009, l'obbligo riguardava solo gli atti che avevano per oggetto:

• i nuovi edifici (con permesso di costruire o DIA post 8 ottobre 2005),
• gli edifici o unità immobiliari completamente ristrutturati di superficie superiore a 1.000 m² (con permesso di costruire o DIA post 8 ottobre 2005),
• gli edifici di superficie superiore a 1.000 m² (solo in caso di compra-vendita dell'intero edificio)
• gli edifici o unità immobiliari agevolati (per interventi di efficientamento energetico per i quali è richiesta una detrazione fiscale 55%),
• gli edifici pubblici (con contratti di gestione della climatizzazione post 1° luglio 2007).

Dal 1° luglio 2009 l'obbligo riguarda tutti gli edifici o singole unità immobiliari. Ma nel frattempo è intervenuto un discusso provvedimento, contenuto nella legge 133/2008, che abroga l'obbligo e la relativa sanzione della nullità dell'atto. Molte regioni hanno contro-legiferato, ripristinando l'obbligo e le sanzioni, e a tutt'oggi i notai stessi affermano che la situazione è ancora controversa.

Ciononostante, in un Documento del giugno 2009, il Consiglio nazionale del Notariato offriva la propria interpretazione su come districarsi nella ambigua materia. E cioè, in pratica, ricorrendo ad una pattuizione tra le parti che sposta il momento della certificazione, e dunque il soggetto obbligato alla medesima (vedi News "Certificazione energetica degli edifici, i notai chiariscono" nei riferimenti).

Il caso delle unità immobiliari senza riscaldamento

Nel Documento del Consiglio nazionale del Notariato del 3 agosto si affronta un altro tema problematico in merito alla certificazione energetica, chiarendo le possibilità operative che ne risultano. Vi si sottolinea che l'obbligo di certificazione prescinde dalla presenza o meno di impianti tecnici dedicati ai servizi energetici di cui è previsto il calcolo prestazionale. In altre parole: anche una casa non dotata di riscaldamento va certificata, nei casi in cui ciò è richiesto dalla legge, con l' "obbligo di allegazione" in caso di compra-vendita.

Si sottolinea che comunque tra le predette categorie obbligate anche se prive di impianti tecnici non rientrano: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili.

Tornando alle unità abitative, al proposito il Consiglio rammenta che, per immobili di superficie utile inferiore o uguale a 1000 m², l'allegato A delle Linee guida consente al proprietario "consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile" di ricorrere a un'autodichiarazione in cui afferma che l'edificio è di classe energetica G e i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti. Ciò costituisce una alternativa, affermano i notai, all'obbligo di dotare l'immobile dell'Attestato in sede di trasferimento dell'immobile. L'altra opzione è comunque quella di far effettuare la certificazione (e qui è da chiarire, appunto, se l'Attestato di qualificazione è ancora un documento valido nelle regioni prive di normativa in materia di certificazione), perché l'autodichiarazone potrebbe risultare più sfavorevole del documento redatto da un tecnico qualificato.

In entrambe le ipotesi resta comunque valido il fatto che la "pattuizione tra le parti" coinvolte nella compra-vendita possa stabilire diverse modalità per assolvere all'obbligo.